Bursa Gürsu’da Arsa Değerleme Bilirkişi Raporu Hangi Verilerle Hazırlanır?

Gürsu'da arsa değerlemesinde en çok tartışılan konu, parselin imar durumu ile gelecekteki imar beklentisinin birbirine karıştırılmasıdır. Tarım arazisi ile imarlı arsa arasındaki fark, aynı büyüklükteki iki parselin değerini katlarca farklı yapabilir.

Gürsu'da arazi yapısı

Gürsu, Bursa'nın merkezine bitişik, Yıldırım ve Kestel ilçeleri arasında yer alan bir ilçedir. Kent merkezinin büyümesiyle birlikte ilçede tarımsal nitelikli araziler ile imar planı kapsamına alınan alanlar yan yana bulunur. Bu geçiş bölgelerinde parsel sahipleri imar beklentisiyle yüksek değer beklerken, plan henüz yapılmamış veya parsel tarım alanı olarak kalmış olabilir.

Gürsu dosyaları hangi adliyede görülür?

Gürsu'nun ayrı bir adliyesi bulunmadığından dosyalar Bursa Adliyesi'nde görülür. Ortaklığın giderilmesi davaları sulh hukuk, tapu iptal ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde görülür. Kamulaştırma bedelinin tespiti davaları ise asliye hukuk mahkemesine aittir.

Değerlemeden önce imar durumu nasıl belirlenir?

Bilirkişi değer hesabına geçmeden önce parselin hukuki durumunu belgeyle ortaya koyar:

• İmar planı: Parsel onaylı bir imar planı içinde mi? Hangi kullanım (konut, ticaret, sanayi) ve hangi yapılaşma koşulu (emsal, kat sayısı) verilmiş?
• Düzenleme ortaklık payı: İmar uygulaması (parselasyon) yapılmamışsa, uygulama sırasında yol, park gibi kamu alanları için parselden düzenleme ortaklık payı kesilebilir. Bu kesinti parselin gelecekteki net alanını azaltır.
• Tarım arazisi niteliği: Plan dışındaki tarım arazilerinde ifraz ve yapılaşma, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'ndaki kısıtlamalara tabidir.
• Hisseli mülkiyet: Hisseli tarlalarda paydaşların fiili kullanım alanı ile tapudaki pay farklı olabilir.

İmar beklentisi değere nasıl yansır?

Emsal karşılaştırmasında kullanılan parsellerin de aynı imar durumunda olması gerekir. İmarlı arsa satışlarını tarım arazisine emsal göstermek değeri yanıltıcı biçimde yükseltir. İmar planı onaylanmak üzereyse, bu beklenti piyasada fiyata yansımış olabilir; bilirkişi böyle bir durumda beklentinin ne ölçüde dikkate alındığını ve gerekçesini açıkça yazmalıdır.

Hazırlanması gereken belgeler

• Tapu kaydı ve hisse bilgileri
• İmar durum belgesi ve plan notları
• Parselasyon planı veya düzenleme ortaklık payı bilgisi
• Yakın çevredeki benzer parsellerin satış bilgileri
• Parselin fotoğrafları ve ulaşım bilgisi

İlgili sayfalar

Konunun genel çerçevesi için ilgili rehbere, kapsam ve süreç için gayrimenkul değerleme raporu sayfasına, şehir genelindeki gayrimenkul değerleme dosyaları için Bursa sayfasına bakabilirsiniz.

Kaynaklar

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Parsel Sorgu
• İmar Kanunu ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (Mevzuat Bilgi Sistemi)
• Bursa adli yargı faaliyet raporu

Son gözden geçirme: 8 Ekim 2026. Yargı çevreleri ve mevzuat değişebilir; bu içerik hukuki danışmanlık veya resmi bilirkişi raporu değildir.

Sık sorulan sorular

Düzenleme ortaklık payı arsa değerini nasıl etkiler?

İmar uygulamasında parselden kamu alanları için pay kesildiğinden, parselin uygulama sonrası net alanı azalır. Değerlemede bu kesinti dikkate alınmalıdır.

Hisseli tarla nasıl değerlenir?

Tapudaki pay oranı esas alınır, ancak fiili kullanım ve hisseli mülkiyetin satılabilirliği de değerlendirilir.

Gürsu'daki bir arsa davası nerede görülür?

Gürsu'nun ayrı bir adliyesi olmadığından dosyalar Bursa Adliyesi'nde görülür.

İlk başvuruda evrak yüklemek zorunlu değildir; inceleme kapsamı dosyadaki belgelerle birlikte belirlenir.