İstanbul Beylikdüzü’nde Gayrimenkul Değerleme ve Kira Tespiti Nasıl Yapılır?

Beylikdüzü'nde kira tespit davalarında emsal seçimi çoğu zaman tartışmanın merkezindedir: metrobüs durağına yürüme mesafesindeki bir site dairesi ile aynı ilçedeki daha uzak bir konut aynı kira seviyesinde değildir. Bilirkişinin işi, gerçekten karşılaştırılabilir emsalleri bulmaktır.

Beylikdüzü'nde kira piyasasını belirleyen etkenler

Beylikdüzü, İstanbul metrobüs hattının batıdaki son durağının bulunduğu ilçedir ve bu ulaşım bağlantısı, hattın çevresindeki konutlara olan talebi artırır. İlçede site tipi, sosyal donatılı konut projeleri yoğundur; Beylikdüzü Organize Sanayi Bölgesi ise çalışan nüfus açısından kiralık konut talebini destekler. Aynı ilçede metrobüse yakınlık, site olanakları ve bina yaşı gibi etkenlere göre kira seviyeleri belirgin şekilde değişir.

Beylikdüzü dosyaları hangi adliyede görülür?

Beylikdüzü, Büyükçekmece Adliyesi'nin yargı çevresindedir. Kira tespit davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.

Kira tespitinde temel kurallar

Türk Borçlar Kanunu, beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde ve sonraki her beş yılın sonunda kira bedelinin hâkim tarafından hakkaniyete göre yeniden belirlenebileceğini düzenler. Bu durumda hâkim, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alır. Konut kiralarındaki yüzde 25'lik geçici artış sınırı 1 Temmuz 2024'te sona ermiştir; yıllık artışlar için üst sınır yeniden önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasıdır.

Emsal nasıl seçilir?

Bilirkişi emsal seçerken şu ölçütleri birlikte değerlendirir:

• Aynı veya yakın mahallede, mümkünse aynı sitede bulunması
• Benzer metrekare, oda sayısı, kat ve cephe
• Benzer bina yaşı ve site olanakları (havuz, otopark, güvenlik)
• Ulaşım bağlantısına, özellikle metrobüs durağına uzaklık
• Kira sözleşmesinin yakın tarihli olması

İlan fiyatları gerçekleşmiş kira bedeli değildir; bilirkişi ilanlardan yararlansa bile bunların pazarlık payını ve gerçekleşen sözleşmelerle farkını dikkate almalıdır.

Hazırlanması gereken belgeler

• Kira sözleşmesi ve artış yazışmaları
• Tapu kaydı ve bağımsız bölüm bilgileri
• Sitenin yönetim planı ve aidat bilgisi
• Varsa aynı sitedeki diğer kira sözleşmeleri
• Arabuluculuk son tutanağı

İlgili sayfalar

Konunun genel çerçevesi için ilgili rehbere, kapsam ve süreç için gayrimenkul değerleme raporu sayfasına, şehir genelindeki gayrimenkul değerleme dosyaları için İstanbul sayfasına bakabilirsiniz.

Kaynaklar

• Kira artışında yüzde 25 sınırının sona ermesi (Medyascope)
• Bakırköy Adliyesi 2024 faaliyet raporu (Büyükçekmece yargı çevresi)
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü

Son gözden geçirme: 8 Ekim 2026. Yargı çevreleri ve mevzuat değişebilir; bu içerik hukuki danışmanlık veya resmi bilirkişi raporu değildir.

Sık sorulan sorular

Kira tespit davası açmadan önce ne yapılmalı?

Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir.

İlan fiyatları emsal olarak kullanılabilir mi?

Yardımcı veri olarak kullanılabilir, ancak gerçekleşmiş kira bedeli değildir. Bilirkişi pazarlık payını ve gerçek sözleşmelerle farkı dikkate almalıdır.

Beylikdüzü'ndeki kira tespit davası nerede görülür?

Beylikdüzü, Büyükçekmece Adliyesi'nin yargı çevresindedir. Dava sulh hukuk mahkemesinde görülür.

İlk başvuruda evrak yüklemek zorunlu değildir; inceleme kapsamı dosyadaki belgelerle birlikte belirlenir.